房贷利率更新，南昌首套房利率*多下降0.18%！

来源：南昌楼市网发布时间：2019-10-09 09:26:14

盼望着，盼望着，秋风来了，房贷利率的新政终于落地了。

今天，是残酷的一天。七天假期眨眼间就倏忽远去，距离下一个7天长假我们还要等待4个月。

今天，也是美好的一天。新旧房贷政策在今天迎来更替。自2015年10月24日始，我国房贷利率定价一直是采取基准利率上下浮动的方式。自今日之后，这套老方法被扫进了垃圾桶。一个全新的，更符合自由市场经济的新利率机制，正式登台了。

新房贷利率（当月）=LPR利率（上月）+浮动基点

但是这套新机制，目前只针对10月8号之后申请的商业性个人住房贷款，至于在今天之前已发放贷款的和已签订合同但暂未放款的，都按照老标准执行。另外公积金贷款也不在此新政调整范围内。

这一点大家知道下就行。我们下面来看看今天新政落地后，到底有哪些变化，未来可能会产生什么影响。

我们上面说了，每个月的房贷利率是根据上个月的LPR来调整的，所以10月份的房贷利率，也是根据9月份的LPR来做调整的。而9月份的LPR是个什么情况？看图。

一年期LPR为4.2%，较8月降低5个基点（0.05%）；5年期以上LPR为4.85%，与8月保持一致。

所谓一年期，就是还款时间为1年，五年期，就是还款时间为五年或五年以上。所以其实一年期的讨论意义不大，相信大家买房，没有几个人是借款一年的。所以我们主要来看看五年期的LPR，是4.85%，和当前的基准利率4.9%相比较，略低50个基点（0.5%）。

这是LPR，其实已经在9月20日就公布了，重点是今天各大银行的各城市支行，一部分公布了他们的浮动基点。这里的一部分既包括一部分城市，也包括一部分银行。

目标已经有10余个省市公布了他们的加点数值，其中4个一线城市：北京、上海、广州和深圳；7个二线城市：杭州、苏州、南京、宁波、合肥、重庆、海口；3个三四线城市：无锡、珠海、佛山。

很显然，其中不包括南昌。不过我们今天电询了南昌各大银行支行，了解到了一些具体的数值，这个我们下面会做详细分析。这里我们先看看全国的情况。

先看4个一线城市的情况，南昌未来半年到一年之后的情况可能会与这几个一线城市趋同。原因就是房地产市场的规律具有滞后性和传导性。这里不展开，大家做个参考就可以。

从这张表格中我们可以看出两个特点。

*、一线城市采用新的利率定价机制后，利率变动其实不大，只有微小的变动，进一步体现了利率稳定的导向。也表明了越是一线城市，政策落地越规范和严格，和中央的步调高度统一。

第二、首套房和二套房的利率变动方面，二套房利率的变动幅度稍微更大一点。

再看二线城市，其实如果脸皮厚一点，也可以把南昌视作二线城市，至少就房价而言，是名副其实的。

7个公布了加点数值的二线城市，首套房的LPR房贷利率*的是杭州，为5.39%，*的是苏州，6.05%。平均利率为5.67%，相比9月份的5.64%略有上升。

二套房的利率同样是杭州*，5.64%；合肥*，6.37%。平均利率5.99，相比9月份的5.94%也是略有上升，上升幅度为5bp。

同时我们注意到，这7个二线城市中有好几个城市基点浮动幅度非常低，低至0，也就是说保持不变，过渡的异常平稳。但也有城市（宁波），调整的幅度就比较大，达到26-27个基点（2.6-2.7%）。

另外有一个特别需要注意的城市是苏州，苏州的首套房利率是目前几个二线城市中*的，也是非常少见的浮动基点为负数的城市。这个可能在今天之前，大家都没有预料到还会有负数加点的城市出现。反正渊某完全没想到，在我预料中，加点为零已经顶天了。现在苏州负数加点，说明至少苏州当地政府是确确实实觉得这个利率超过了很多了的承受范围。

我们发现不论是一二线还是三四线城市，首套房的利率上升幅度都不大，而二套房的利率上升幅度就相对要大一点了。这和满足刚需，房住不炒的中心思想是高度吻合的。

另外我们横向对比看，二线城市的首套房和二套房利率上升幅度都要超过一线城市，这和二线城市房地产政策近期略偏紧的因素有关。

执行新的利率政策之后，每个城市每个月都会对房贷利率进行一次调整，调整的公式我们在文章开头也说了，就是：

新房贷利率（当月）=LPR利率（上月）+浮动基点（首套房≥0；二套房≥60）

这个LPR利率，每个月的20号就会全网公布，大家可以自己网上搜索，当然*方便的肯定就是关注我们公众号，我们每个月都会进行信息更新，把新的利率*时间告诉大家。

至于未来南昌的利率走向，我还是那句话，不可能大涨，小幅度微调，下行压力大于上行。

不过利率新政还有一个好处，就是我们每一年有一次调整的机会，可以在某个月利率下滑的时候，重新签订新的房贷利率进行还款。当然，钱多的朋友嫌麻烦，也可以一直保持*开始的贷款利率不变。

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