地产国企 [ 五指山 ] ：万科中海金茂华润保利

来源：地产八卦女发布时间：2018-06-24 10:05:05

　　一直以来，很多人都说中国国企效率低、大而不强。

　　然而在房地产领域却好像不是这样。

　　我见过中建八局两天盖一层楼，见过金茂府预售挤爆售楼处，还见过保利大跨步誓要重回前三的豪言。

　　看来，国企不都是红旗这种坑队友。

　　文 | 涛哥杂谈

　　万亿大万科

　　很久以来，万科都是中国民营企业治理的标杆和典范，以*强的职业经理人体系而闻名。

　　没想到风光无限的“万亿大万科”，却被卖菜起家的宝能霸王硬上弓，无奈之下只好委身国企，与深圳地铁合并。

　　如今深铁持有万科30%股份，总裁也换成具有近20年国企经验，曾担建行副行长的祝九胜，有人这样评价：现在的万科，从股权到颜值，都可以说是很国企了。

股权的变化只是表面，国企万科的内在也确实变得不同。比如各地建立起了党支部，有时组织大家一起学学官方精神，用人方面也开始能够接受一些职业化不强的资源型人才，很多人说万科变了，但是在这个时代，谁又能不变呢？

　　不管怎样，让出了“宇宙名列前茅房企”宝座的万科，如今扎扎实实的坐稳了“地产名列前茅国企”的宝座，2018年1-5月已经卖出2400亿，全年破6000亿毫无悬念。

　　更重要的是，通过与深铁的合并，万科拿到了未来更大的筹码。国企背书，融资成本更低，与政府沟通更有优势，勾地和各类新业务开展都会更加顺畅，同时也具备了TOD市场*强的资源背景。

　　*我们看到，万科的新业务全面开花，几乎占领了未来地产的各个风口，商业、养老、租赁、装修、产业、物业、教育、物流，什么都做了，而且做的都很牛逼。

　　在我看来，万科是一家不断追求均好的公司，而融入了国企血液的万科，变得更加没有死角。

　　利润之首中海
　　中海地产的利润是如此*，即使销售额从较高时的行业第三，掉到*的第七，但中海从未让出过利润之首的宝座。

　　2017年，中海净利润326亿，蝉联行业名列前茅，这个数字有多牛？

　　1、行业前三名碧桂园、万科、恒大，销售额是中海的2.5倍，利润却远输给中海；

　　2、融创(第四)、龙湖(第八)、华夏(第九)三家标杆房企，利润加起来都没中海多。

除了赚钱能力*，中海在人才培养方面也是独树一帜，包括万科、龙湖、碧桂园、阳光城在内的

各个标杆房企，都大量引入过中海背景的高管。

　　中海在郝建民时代，经历了一系列的分分合合，比如收购中建、中信地产业务，成立工程、营销公司等，不断的组织变化让这家实力雄厚的国企元气大伤，错过了房价*的黄金三年。

　　如今随着颜建国回归，中海重新找到了定心丸。据涛哥了解，颜建国重整中海组织架构，恢复到郝建民动刀前的状态，很多前两年离职老同志纷纷考虑回流，而中海内部也适当放开了拿地时的利润限制，对规模有了更高追求。

　　有人说，“中海是一头沉睡的雄狮”。

　　在我看来，像中海这样一个人才雄厚、产品*、资金无忧的隐形霸主，只要稍微放弃些利润率，提高些负债率，完全可以秒天秒地秒恒碧。

　　产品之首金茂

　　中化集团旗下的金茂，一直是国企中相对激进的异类，没想到今年突然炸了，惊掉了所有人的下巴。

　　2014年，金茂砸了101亿拿下上海大宁地皇，地价相当于其前一年销售额的一半，当时震惊整个地产圈，大家无不佩服道，国企就是牛逼！

　　时至*，如今，金茂府仍然是大宁板块的重要参考标的。

　　然而，拿地牛逼不算真牛，拿了地皇还能干出来才叫人服气，金茂做到了这一点。

　　*地产圈，谁不知上海*牛逼的项目就是当年地皇的大宁金茂府，放眼全国，谁不知道地产界产品系的排第1就是金茂府。金茂有多牛？看下面这张图你就明白了。

　　产品牛逼其实也算不上牛逼，当年上海星河湾开盘*40亿，产品那是没得说，但*还能听到星河湾的名字吗？

　　金茂却不同，2013年只有200亿，2017年干到700亿，而今年1-5月已经卖了568亿，预计上半年干到700亿，全年1500亿不是梦！

　　1500亿什么概念？今年世茂冲1500，旭辉冲1400，阳光城1200，金茂很可能直接超过他们。事实上，1-5月金茂的排名已经从去年底的29，飞升至第13，在竞争*惨烈的30强中飙升16位，这已经不是跳跃，而是蹦极！

我觉得，金茂就是那种别人家的孩子，家庭出身比你好，学习没你用功，加班比你少，结果人不仅产品单科满分，总成绩也甩你一大截，遇到这种人，真是想哭。

　　商业之首华润

　　华润的背景那是真的牛，作为一家79年历史的红色央企，“华”代表中国，“润”取自毛泽东的字“润之”，华润为新中国的成立作出了独特贡献。

　　在2017年世界500强中，华润位列86位，万科位列356位，碧桂园则位列467位。华润还曾是万科的大股东，在宝万之争中，王石曾请求华润收购万科，华润大哥十分感动，然后拒绝了他。

　　涛哥猜测，可能是因为万科的住宅实在太牛，如果跟华润合并，那真搞不清谁收拾谁了。

　　不过要说商业，华润是当今国内毫无争议的王！

华润分布在全国一二线城市的25座

　　万象城和五彩城，很多朋友应该都去过，品质自然是不错，但更强的是他背后的*。

　　华润2017年报显示，其2012年前开业的商场，年*高达31%，而2014年后开业的商场，年*为8.6%，预计华润商业的整体*高达15%。

　　估计各位小白不理解这是什么概念，大家只需知道龙湖商业的整体汇报率在6.3%，大悦城商业的整体汇报率在8.6%，华润比他们高出一倍！

　　在我看来，很多房企都试图玩商业，但能赚钱的凤毛麟角，华润有着超级母公司的不断输血，又具备中国商业地产之首的产品力，未来的发展不可限量。

　　央企之首保利

　　国企之中，血统*纯正的，称为央企。而央企之外的那些，被称为地方国企，比央企自然是低了不少。

　　地产央企中排名名列前茅的，就是保利。这个央企名列前茅的位置，中海盯了很多年，没想到差距却越来越大。

　　在竞争激烈的地产圈维持多年的高增长，保利自然有他牛逼之处。早期的保利借着军工背景，在全国轻松获取了不少土地，而后来的保利则是凭借市场化运作挣得了行业地位。

　　保利在央企中属于比较激进的，负债率一直维持100%左右，凭借着仅4.8%的融资成本，充分利用杠杆确实是明智的选择。

　　保利的人员很精简，总部据说不到200人，总体人均效能超过5000万，与万科有一拼，这点非常牛逼。

　　保利*能力也很强，2017年拿了204块地，一半是通过收并购获取，总体土地储备达到9090万方，局部城市多达92个！

　　保利旗下的地产金融平台信保基金，管理规模达到637亿，保利物业完成新三板上市，保利代理则与合富辉煌合并，这些都使得保利如虎添翼。

　　看来，定位于中低端，城市分布广，周转效率高的保利，*有机会抓住这一波三四线不限购限价的红利，随着今年保利地产和保利置业的整合，这家央企将爆发出更巨大的潜力。

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