红星中奥九龙都会，望城版块“全村的希望”

来源：吉屋网发布时间：2019-12-30 11:18:27

小编在这里忍不住要吐槽一下，虽然叫九龙都会，其实不算是九龙湖板块，而是望城板块。这个就好像红谷峰尚、红谷十二庭、红谷一品、红谷汇景，都不在红谷滩而在新建，但是偏偏要叫红谷。九龙都会也是命里没有九龙，那就名字上补上，缺啥补啥。

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这个项目是2018年8月31日土拍拿下的地块，当时的出让须知里说明了竞买人必须是商业地产优秀企业前10名，这一下就把很多房企挡在外面了。另外竞买人自持的商业面积不低于计容面积的20%，还要建设大型家居建材广场5万平米，且自持10年以上。基本上这一条出来，有能力去参与竞拍的企业已经寥寥了，所以毫无悬念的红星以极低的楼面价拿下了这个地块，楼面价1020元每平米。

红星中奥九龙都会的这个位置，如下图中所示，就在主干道的边上。望城这个片区其实开发了有年头了，这边的路网什么早就比较成熟了，而且项目周边基本没有空地。

红星中奥九龙都会，望城版块“全村的希望”

在图中我特意用了两种颜色来表示望城这个片区的规划设计，其实望城这个规划还是不错的，功能分区特别明显。望城这边的规划妥妥地是按照产业新城的模板来的，一条武功山大道两侧的功能区分的特别清晰，北面灰色的部分全部都是工业区、厂房、产业园，南面绿色的部分都是住宅区、商业、商务区，还有一个望城滨水公园，典型产城融合的设计。不过红星这个项目被规划到了武功山大道北面，被工业厂房包围在一起，这个就有那么一点尴尬了。

红星这个项目占地148.32亩，容积率3.5，算是容积率比较高的地块，主要也是因为商业体量偏大。三个mall连在一起，算是望城这边*的商业了，是这个板块“全村的希望”。然后四栋商务楼用作公寓和酒店的功能，南昌的公寓真的是够了，每次都想吐槽。*后是住宅部分，6栋高层住宅，大约1400户的样子，车位是有3000个左右，当然这些车位都是包括商业的车位在一起，物业是红星自己的物业，物业费2.6元每平米。

红星中奥九龙都会的产品设计还是很不错的，都是新板式的建筑布局，两梯四户的四户都在一个平面上排开，阳光没有任何遮挡。

户型的大小也比较合适，89平米的321户型，107平米的322户型，还有118平米的422户型，这个面积段怎么看怎么主流，都是流动性比较好，同时对刚需比较友好的。

户型设计上面，基本三种户型都能给到9分以上，没有任何硬伤，非常符合南昌市场对户型的审美，也很好用。这个项目的房子是精装修交付的，看过他们的样板房，整体还算看的过去，没有太粗糙的。不过红星的精装房在南昌也没有交付过的，所以也没有以往的口碑可以借鉴，只能说是市场平均水准吧，至于真的交付以后是好是坏，我们不能揣测。

关于售价的话，均价在12000元左右，个人以为优势并不是很大，其实在周边*有利的竞争对手就是新力城，价格也差不多。另外还有地段更好的海伦堡，价格也差不多。

其实九龙都会周边的生活配套还可以，虽然不洋气，但是确实也够用。比如马路对面就有港客隆购物中心和望城新区*，再往南面500米就有望城农贸市场，平时买个菜什么的还是蛮方便的。红星这个项目的配套主要还是看自身的商业配套，建成以后应该是附近*洋气的商业项目了，集酒店、公寓、购物中心于一体。不过马路对面的居住区的居民要过来得穿过武功山大道这个大马路，对于步行不是特别友好。其他配套的话，比如*，这边确实是一个短板。

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望城这个产业新城的模板也是一早就规划好的，所以落定之后，还是像那么回事，就是附近大车太多，灰尘较大，很多建筑的开发时间较早，而且很多小房企开发的房子，整体形象其实一般般。九龙都会的四周基本没有空白的土地，只有南面还有待开发的土地，所以在望城未来的规划当中，其实*宜居的部分就是龙兴大道沿线，这里是离工业区*远的部分，同时也是地铁四号线的沿线，而且龙兴大街是直接对接九龙湖的主干道。关于这一点上，红星这个项目并没有太多的受益。而且离*近的地铁站也有1.7公里的距离，不能被称为地铁盘。

*后做一个总结，项目处于进出城的主干道上，在这里的曝光率还是不错的，如果未来商业运营得当，应该是九龙湖西(望城)全村的希望;*可气是住宅被工业厂房给包围了，虽离地铁的距离也稍微有点远。但是户型是主流户型，后期转手流通性好，价格也和周边项目持平，投资或者刚需自住的朋友可以考虑这里。

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