真假难辨富力华庭到底是“富”还是“负”

来源：吉屋网发布时间：2019-10-12 13:34:30

上月底，沉寂已久几乎快让人淡忘的富力华庭（备案名：富华小区）突然低调取证，推售195套房源。其中1#楼66套，2#楼66套，3#楼63套，该批房源为约140-178㎡的大平层，整体均价22926元/㎡（毛坯均价18437元/㎡，装修价4489元/㎡）。

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富力华庭一房一价表示意图

1#楼面积区间为171.24-178.06㎡，*毛坯价格为17639元/㎡，*毛坯价格为19539元/㎡。该栋楼整体均价为22892元/㎡；

2#楼面积均为140.97㎡，*毛坯价格为17788元/㎡，*毛坯价格为19568元/㎡。该栋楼整体均价为23125元/㎡；

3#楼面积均为141.3㎡，*毛坯价格为17501元/㎡，*毛坯价格为18866元/㎡。该栋楼整体均价为22754元/㎡。

一房一价公示新房二手房价格险“倒挂”

该地块是在2017年5月10日成功出让，楼面价为8522元/㎡。之前有关富力华庭的价格外界有诸多传言和猜想，如今一房一价总算是出来了，虽然不像之前传言的那么高得可怕，但也是意料中的不低。从国家发改委发布的《商品房销售明码标价公示表》即一房一价表上我们看到这三栋住宅毛坯价格在17501-19568元/㎡之间，装修价为4489㎡，如此一来，单价就徘徊在21990-24057元/㎡。

查看周边的二手房近期成交价格后发现，与富力华庭一街之隔的世茂天城二手房成交均价为20448元/㎡，*贵的一套单价达到24248元/㎡。红谷凯旋的二手房成交均价为20320元/㎡，单价*的为22935元/㎡。

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世茂天城、红谷凯旋二手房成交价

总的来说，富力华庭的整体价格比周边二手房价要略高一点，但也存在部分价格低于二手房价的情况，优势并不明显。

富力华庭成交成谜是否“有负盛名”

富力华庭是富力地产进军江西打造的TOP系豪宅标杆作品。自两年前富力大败世茂碧桂园等多家知名房企斥资近12亿元“壕”气拿地，并在翌年8月高调举办产品发布会，这个项目引起了极大关注并给人留下深刻印象。众所周知，红谷滩目前新盘屈指可数，更何况还是*的中央商务区。然而，就是这样一个倍受瞩目的项目“成长”之路似乎也一直不平坦。先是2018年6月被爆出无证施工，被执法部门多次采取强制措施勒令停工。之后，又有消息称富力华庭需要验资才能取得看户型看房资格，获得“一对一”服务，惹得非议重重。

根据当初产品发布会上的介绍，富力华庭主打的豪宅系产品为140-178㎡精装大平层，相关的吆喝广告也是漫天铺地，可一年多过去了，住宅开盘却屡次爽约，直至近期才取得预售，并悄然的成交了两套。

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富力华庭住宅、非住宅成交价

再者，项目首次预售取证是在2018年12月28日，当时拿的是12#办公楼精装公寓，而这批房源也已于今年1月底开盘。但奇怪的是，截至到国庆前，取证并开盘已9个多月的公寓房源却未有任何成交迹象。直到节后，才陆续有6套成交备案。

虽然红谷滩中心区在售的公寓产品少，但和昌莱蒙都会及凤凰洲的力高凤凰新天的成交却很可观，而天使金融广场成交量虽不及前者但也不缺买家。对比下来，富力华庭公寓的成交让人不禁质疑其是真的卖不出还是捂盘惜售？若是已经卖出又为何迟迟不合同备案呢？

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三盘2019年1-9月非住宅成交详情

“凤头鸡尾”难掩尴尬与自身规划有关？

富力进驻南昌的时间并不长，目前有且仅有富力华庭、南昌县的富力金禧悦城和银禧悦城三个项目。遥想当年，富力华庭高调拿地引得万众瞩目，同年底项目动工也是受到各方关注，为何后来却热度直转之下，难掩“凤头鸡尾”的尴尬呢？

先来看看富力华庭的位置，项目位于春晖路和江报路的交汇处，介于红谷中大道和丰和中大道两条主干道之间，距离*近的轨道2号线红谷中大道站仅400米不到，出行全市都很方便。与世茂广场、*街区等商业仅一街之隔，周边商务、行政机构集结，妥妥的红谷滩中心核心区。按理来说，如此“金贵”的位置，成交量不至于沦落至此。

富力华庭区位图

既然地理位置是没有问题的，那是不是自身存在什么情况呢？首先自然是价格了，富力华庭住宅均价22926元/㎡，精装公寓成交均价17602元/㎡，孤高的价格在同区域同类型产品中几乎没有任何竞争优势。

另外，这个项目占地面积不算大，但却规划了16栋楼，包含2栋办公楼、3栋商业、9栋住宅、1栋幼儿园和1栋农贸市场，建筑密度达到33.93%。楼栋间距或过近，公共设施的使用率提高，*终可能会导致生活舒适度降低。另外，富力华庭的绿地率仅25%，与常规标准的30%有一定距离，这将使居住区内的生活环境与品质大打折扣。

富力华庭规划图

我们查阅了之前的拿地信息发现，富力当初拿下CBD中心区地块也是付出了一定“代价”的。当时拿地规划中要求竞得人需无偿配建21164㎡、总套数256套的住宅，以及5770㎡农贸综合市场用于该地块征收安置。我们在项目总平图上看到项目总共9栋住宅，除开7#和8#，其他每栋都包含还建部分，4#、5#楼、6#楼、9#楼更是整栋楼被用来作为还建住宅。项目总住宅面积为52380.04㎡，这其中还建住宅面积就达到21265.44㎡。除开这些政府要求的还建房源，项目能用于对外销售的住宅房源仅209套，比还建房数量还少。造成众多购房者驻足观望，是否与此也有一定关系呢？

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图片来源：富力华庭总平面图

从*初的备受期待到现在受人观望，富力华庭在经历了一系列真真假假的负面和谣言后，销售和成交终于姗姗来迟，日后将会如何走向，就交给市场和时间来证明。

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