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南昌房价会降吗?房企密集兜售项目股权 中小房企卖身还债离场者增多

来源:吉屋网   发布时间:2018-11-28 10:11:39

  时至年末,紧绷的资金链压力持续发酵,房企项目股权兜售密集成风。

  据查阅北京、上海产权交易中心数据,11月前三周新增房企项目股权出售动态已达37条,新增挂牌地产股权价值超过110亿元(其中12家未披露金额)。来自克而瑞地产研究中心的监测数据显示,2018年1~10月,房企累计项目股权出售动态已达到473条,超过2017全年的387条。

  “房企项目股权转让背后的原因错综复杂,既有融资需要,也有为企业业务转型铺垫和剥离不良资产的考量。”克而瑞研究中心分析师沈晓玲分析称。

  众多的房企开始“整理”自己的资产,有的抛售一些不符合自身发展或拖累业绩公司的资产,而有的则干脆退出这个行业。

  这其中既有以1元底价甩卖项目公司100%股权的企业,也不乏大股东为诸如北大资源集团、中铁二局房地产集团、中国铁路工程集团、中国建筑、中国航空等国资背景的项目子公司,还有一类公司以华侨城为代表,持续抛售地产项目以快速回笼资金,反哺新业务资金需求。

  无论出于何种目的,这些被转让的地产项目绝大部分都存在一个共性:持续亏损与高负债压顶。

  如北大资源正在转让控股子公司青岛博雅置业有限公司70%股权及债权,该公司2018年一季度总资产11.8亿元,总负债12.44亿元,亏损458万元。中铁二局房地产集团正在出售旗下四家地产项目公司,其中,两家处于资不抵债和亏损状态,两家未盈利。华侨城近日出售的几家子公司亦处于亏损经营中。

  中小房企卖身还债离场者增多

  每一轮调控后似乎都会出现一波股权甩卖潮。在融资渠道收紧、楼市调控持续加码,丝毫看不到放松迹象的行业大背景下,中小房企的生存环境尤为恶劣。

  据新城控股高级副总裁欧阳捷预测,无论行业整体还是企业个体,都会面临增长“天花板”,房地产市场格局朝着“寡头化”趋势发展,90%的中小房企会退出地产项目。到2020年,20强房企可能将会占据市场份额的60%以上。

  据北京、上海产权交易中心信息披露,22天以来,新增37家房企挂牌转让股权,挂牌价超过110亿元,8成以上都是欲卖股退场的中小房企。记者还注意到,挂牌价中,股权价仅占极小部分,大多数金额来自债权,即被转让项目企业背负的负债及利息。

  这些被抛售项目布局大多还位于销售市场比较热门的城市,如上海、青岛、武汉、江苏、深圳、徐州、成都、重庆、西安、海南等。但资金的匮乏和债务违约压力的逼近,令他们很难在将地产公司周转下去,不得不通过卖股断臂求生存。

  为了能将股份转让出去,他们甚至不惜亏本出售,忧心的是,缺乏优质资产的项目依然很难找到下家。有一家公司就打出1元卖身的大甩卖。

  据北京产权交易所公告显示,沈阳德信利和房地产开发有限公司100%股权正以1元价挂牌转让,截至2018年10月30日,该公司总资产153.69万元,但总负债却高达4423万元。

  据记者了解,挂牌公司为深圳峰汇创业投资发展有限公司100%持股,而深圳峰汇背后的母公司是中国建材股份有限公司。3个月多前该挂牌公司就在寻求出售,但一直无人问津。

  另一则披露信息显示,徐州鸿成房产开发有限公司100%股权正在挂牌中,转让底价为4.39亿元。截至2018年7月30日亏损了393万元,总负债4.17亿元。资料显示,企业名下主要资产是4块土地,共计约670亩土地(商业、住宅用地),位于徐州市铜山区洞山村。已足额交纳土地出让金,暂未取得土地使用权证。值得注意的是,这4宗地块2016年被徐州市中级人民法院查封,查封期限到2019年,届时若无力还债存在被拍卖的可能。

  这也体现了当前市场环境下小房企的生存现状:没有融资渠道,无力偿还债务,即便取得地块也无力开发,不得不退出市场。

  而一些曾跨界地产业的企业则开始抛售持续亏损的地产项目,加速去地产化。

  据上海产权交易所信息显示,隶属中国铝业集团的中铝国际(天津)建设有限公司正在转让其持有的天津鑫通置业有限公司100%股权及转让方对标的企业1.21亿元债权,转让底价为1.78亿元。

  此外,金华八达集团有限公司正在挂牌其持有的金华金殿置业投资有限公司100%股权及1.62亿元债权,挂牌价为3.3亿元,该项目公司同样处于亏损状态;秦皇岛福电实业集团正挂牌转让其持有的秦皇岛大秦电力房地产开发公司100%股权及1960万元债权,挂牌价6602万元;兰州倚能电力(集团)挂牌转让其控股的西安明威实业发展有限公司100%股权及相关债权,挂牌价3.13亿元。

  剥离亏损资产卖股腾挪资金

  在产权交易所排队挂牌的房企中,不乏国企、央企背景或知名房企控股的公司,资金趋紧的情况下,他们通过转让旗下卖得不好、盈利性不强的项目公司,以快速回笼资金,反哺其他产业。毕竟在销售行情出现下滑的趋势下,出售资产相比卖房子要容易而且资金回笼更快。

  “目前融资环境比较恶劣,在万不得已的时刻,可以通过出售部分股权的方式解决资金问题。”一家中型知名房企人士对记者表示。

  进入11月份,中铁二局正挂牌转让其旗下的4家地产项目公司,包括:成都中铁置业有限公司100%股权及相关债权、都江堰市青城旅游开发有限责任公司100%股权及债权、云南丹军绿色发展有限公司100%股权、资阳沁峰房地产开发有限公司100%股权及相关债权,但未披露挂牌价格。前两家公司亏损,后两家公司盈利为零。

  其中,2017年,成都中铁置业总营收1.44亿元,营业利润-2162.27万元,净利润-1600.87万元。2018年9月的财务报表显示,营业利润-1570.31万元,净利润-1174.89万元;期末总资产6.2亿元,总负债6.14亿元。

  都江堰青城旅游同样处于亏损状态,其截至2017年末、2018年9月,净利润分别为1382.35万元、-3136.62万元。截至9月底,公司总资产4.81亿元,总负债却达5.37亿元,所有者权益-5578.01万元。

  北大资源集团正挂牌转让其控股的青岛博雅置业有限公司70%股权及债权,挂牌价未披露。资料显示,青岛博雅置业2017年、2018年一季度末,分别亏损1761万元、458万元;这两个报告年度内,总资产均小于总负债,存在明显资不抵债的现象。如一季度末,总负债达12.44亿元,总资产为11.8亿元。

  华侨城集团更是频繁转让其旗下盈利性较差的地产项目公司,如近期正挂牌转让海南华侨城实业有限公司100%股权及12.95亿元债权,挂牌价30亿元;以及上海万锦置业发展有限公司100%股权及3.64亿元债权,转让底价16.63亿元。截至8月31日,上海万锦置业净亏损约971.96万元;截至10月31日,海南华侨城实业营业利润亏损3612.32万元,净利润亏损3612万元。

  据记者不完全统计,今年10月以来,华侨城相继挂牌出售位于成都、上海、海南、泰州等多个房地产项目股权,总价值上百亿元。

  据北京产权交易所披露,上海多伦建设发展有限公司80%股权正在挂牌中,转让底价为20亿元。转让方为中建方程投资发展集团有限公司(持股80%),隶属中国建筑股份有限公司;被挂牌房企第二大股东为上海上城实业集团有限公司(持股20%),被挂牌房企已持续几年处于亏损状态。

  此外,北京中铁诺德房地产开发有限公司(隶属中国铁路集团)正挂牌转让包头市时代金科房地产开发有限责任公司100%股权及4.41亿元债权,转让底价5.26亿元。中铁十六局集团置业投资有限公司正挂牌转让广西京诚房地产开发有限公司70%股权及1.06亿元债权,挂牌价1.42亿元。恒 大地产集团武汉有限公司正挂牌其控股的武汉恒 大金碧房地产开发有限公司14.31%股权,转让底价2.68亿元。这些被转让企业无不处于亏损和高负债状态。

  房企疯狂甩卖资产,才刚刚开始。

  易居研究院副院长杨红旭指出,开发商此前面临的是全国大行情,即这轮房价涨得时间长、幅度大,同时房企拿地又非常激进。调控整体趋严未有松动,因此在市场降温初期,开发商感到资金紧张。预计明年一些负债率高的中大型房企也可能会出现严重问题。具体表现就是被迫卖掉大量股权,甚至有些会倒闭。

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  从开发商到运营商的角色转变,是很多房企转型过程中的必经阶段。这要求企业有战略规划、人才储备、资金投入、项目累积等,并非一蹴而就。

  10月29日,融创出资收购万达原文旅集团和13个文旅项目的设计、建设和管理公司,完成了对万达文旅的收尾工作,同时也意味着,融创在多元化运营上更深入了一步。

  2018年,一个引人注目的现象是,诸多知名房企纷纷撕下“地产”的标签,排名前20的房企改名达19家之多。

  尽管面临市场下滑和融资紧缩,中国房企的多元化转型依然未曾止步;事实上,销售市场的下滑,迫使房企更快推进多元业务,以寻求新的增长空间。

  据记者统计,截至目前,排名前100的房企,触角已遍布租赁、农业、科技、特色小镇、文旅、教育等领域。

  争相转型的背后,实则是战略升级,扩展赛道,共同点是由“单一开发”向“开发+运营”发展,与主营地产业务的协同成了转型的新方向。

  多位业内人士指出,在此过程中,房地产与产业、实体经济的融合并非一帆风顺,目前并未形成成熟的模式。

  从上半年财报来看,房企营收的主力军还是房地产开发业务。产业运营实际推进过程中也会面临投资回报周期长、融资压力大、专业人才缺乏等诸多难点,“地产+”模式仍待不断探索。

  “地产+”模式

  过去几年间,不少专家、业内人士预言中国房地产市场将触及天花板,这在2018年得到了印证。

  楼市传统的金九银十不再。2018年10月,百强房企单月业绩较9月环比降低10.5%,减速尤为明显。而与去年同期相比,同比增速自三季度以来也持续放缓,从7月58.1%的高位回落至10月的26.1%。

  “未来三年将是房地产见顶的时期,很可能房地产市场的大格局基本确定”,新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷表示。

  记者注意到,从“单一开发”向“开发+运营”转型已成为房企转型的核心。其中,特色小镇、长租公寓、联合办公,甚至教育医疗养老、文化旅游等已经在全行业进行试验。

  天风证券指出,前30强房企在长租公寓、特色小镇、联合办公等空间类产品的介入度已经非常高。

  据记者统计,目前TOP30房企中已经有19企业布局了长租公寓业务,如万科泊寓、碧桂园碧家国际社区、旭辉领寓、龙湖冠寓等。

  西南证券预计,2019年,长租公寓、物流地产、旅游地产、物业服务、Reits等新业务存在爆发空间。

  由主营业务衍生的板块还有医养、文旅、零售业、教育地产和物流地产等方向。

  据统计,目前TOP30强房企中已有17家企业入局文旅业务。如恒大旅游集团共拥有海花岛、长沙、贵阳、苏州、烟台、武汉、西安等13个文化旅游项目,总旅游用地储备面积达4714万平方米。

  融创的表现也较突出,在累计斥资501.25亿元收购万达文旅之后,其成立了独立运营的文旅集团。

  基于社区商业的新零售也是房企着力的方向之一,这一领域与互联网的结合更为紧密。

  今年3月,新城、印力、恒大、碧桂园、融创、世茂等13家商业地产公司与盒马签订了“新零售”战略合作协议;4月,碧桂园和苏宁控股签订协议,预计今年内将有600家苏宁小店、苏宁直营店入驻碧桂园;此外,华润万家在杭州及南京的大卖场业态还将入驻京东到家。

  作为中小房企转型的样本,花样年践行“地产开发+社区服务”战略,2018上半年轻资产收入占比首次突破了50%。

  此外,房企的多元化布局也具备个性,涉足环保、科技、体育等,如碧桂园积极筹备布局机器人业务,恒大入局新能源汽车。据记者统计,碧桂园、恒大、绿地、阳光城、蓝光这5家房企对人工智能等产业进行了战略投资。

  “房企转型是在地产之上加载产业。未来房企如果没有在地产开发之上加载产业的能力,地产就不值钱了”,北京师范大学金融研究中心主任钟伟说。

  大象起舞时代,中小房企更是全力奋进。蓝光围绕地产核心主业打造“地产金融+文化旅游+现代服务业”架构,金科亦引入商业、产业、文旅等产品线,打造“x+住宅”开发模式,同时推进新能源业务。

  转型之困

  过去多年,一些房企早已开启多元化试验,但结局多是折戟沉沙。

  2013年,广州星河湾进军高端白酒市场。2014年,恒大曾进军粮油、乳业和畜牧业领域,并宣称投资将超过1000亿元。

  但据恒大2014年业绩披露,矿泉水业务亏损达23.7亿元。恒大 冰泉公开转让说明书显示,其2013年、2014年和2015年1月至5月净利润分别为-5.52亿元、-28.39亿元和-5.55亿元,累计亏损高达40亿。

  此外,由融创与乐视、恒大与FF的合作可见,倘若缺乏专业人才储备和管理经验,贸然投资新业务往往会陷入发展困局。

  “做了三年还没做成的业务,就不要再做”,万科董事会主席郁亮在9月的内部讲话中表示。他指出,大部分开发商做新产业是做噱头,那些新型产业并没有实现独立运营的程度。

  “原有非主营业务的营收至少要占到3成以上,房企才算是真实完成了转型,现在大多数房企房地产销售收入占比都在9成以上,这样的份额是谈不上转型的”,中原地产首席分析师张大伟表示。

  以招商蛇口为例,进行邮轮全产业链布局的招商蛇口,其半年报显示,邮轮产业建设与运营收入2.63亿,同比增长10.82%,在三大业务板块中占比仅1.25%。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,从开发商到运营商的角色转变,是很多房企转型过程中的必经阶段。这要求企业有战略规划、人才储备、资金投入、项目累积等,并非一蹴而就。

  如教育、医疗等领域,对相关资源积累的需求巨大,而文旅产业则需IP作为支撑,这些转型的资本在短时间内都难以快速复制。

  克而瑞研究指出,单纯依靠住宅开发去扩大销售规模的商业模式,已经不适用于后房地产时代。如今,越来越多的房企意识到,资产运营板块将是新的盈利增长点和获得现金流的重要业务。

  但资产运营是更为专业的领域,一旦众多房企斥重金布局这一领域,想要突围就要有自己的特色,尤其是跨界文娱等与地产相关度较小业务,仍面临巨大的挑战。

  钟伟亦表示,房企的运营能力正在超越开发能力、建造能力、投资能力,成为开发商在未来房地产平台期的考量指标。


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