长租公寓品牌入驻南昌市场利润低项目回笼成本或超8年

来源：吉屋网发布时间：2018-09-21 16:27:25

日前，租房租金上涨、违规融资、自如“甲醛门”事件，让房屋租赁市场成为了焦点。而一直以来，由于总价相对较低、不限购、不限贷等优势因素，南昌的公寓市场关注度较高，而随着住宅市场限购政策的不断出台，公寓市场更是迎来了一波明显的热度，租赁市场也随之被带热。

在“租售同权”的背景下，长租公寓等租赁市场成为大势所向，随着城区租房市场需求的与日增多，南昌长租公寓呈现出大幅增长。

分“集中式”和“分散式”两类

所谓的长租公寓，大多是投资者将房子租赁过来，并进行装修改装升级，再对外出租的公寓。目前长租公寓的受众群体主要面向白领和大学生，以单间的形式出租给周边租客，并推出助理式管家、家电维修服务、社区文化活动等租后服务。

目前国内长租公寓从运营模式上看主要分为“集中式”和“分散式”两类。集中式长租公寓主要以传统的商业地产运作模式，充分利用闲置地产进行独栋商业楼宇运营，如，万科泊寓、魔方公寓;分散式长租公寓则主要从租赁中介业务延展而来，依靠整合户主房源，进行重新装修管理，如链家自如，我爱我家相寓。

据中投顾问对长租公寓研究报告显示，2016年中国房产租赁市场租金规模达到了1.1万亿元，预计2020年这一数据将达到1.6万-2万亿元。此外，公寓租赁市场的万亿前景，正吸引着各路资本不断涌入。截至2016年底，已有20余家长租公寓相关公司赢得了近35亿元的融资。

不少长租公寓品牌入驻南昌

据了解，一些以知名地产企业、房地产中介、互联网和市场资本为主的长租公寓，如龙湖冠寓、红璞公寓、青藤公寓、方隅公寓、蜘蛛长短租等品牌纷纷杀入南昌市场。

世联行旗下长租公寓品牌红璞公寓于2017年9月底正式落地南昌。在南昌世联置业有限公司总经理苏剑看来，虽然南昌整体租赁市场还未成熟，但他更看中其未来的发展前景。2016年国务院对南昌在内的长江中下游城市进行了产业规划，给予南昌发展互联网产业的指导。交通方面，江西省高速路网的建设全国*。“而且南昌是省会城市，不同于一般二三线城市，就目前的发展速度，它未来的产业布局，经济增长是可以预期的。”此前，苏剑在接受公开媒体采访时说。

9月19日，该公寓一位不愿公开姓名的工作人员称，“红璞公寓户型面积为20㎡～45㎡，此次共推出60间房源，将于11月初达到入住条件，‘双十一’正式开门迎客，平均月租金为1700元。”

南昌目前公寓房源的获取主要来自于现有产品的改造，而自持房源非常少。比如市场上的存量房、宾馆、商业项目、旧厂房等的改造等，因此公寓项目较为分散，通常由租赁企业进行统一的装修和管理。

此前，“全国首个一站式智能共享住房平台”的“蜘蛛”平台相关负责人坦言，“公司房源主要来自于两个部分：市场上的存量房和公司的自有房源，而自有房源相对较少，我们也在市场上积极寻找合适的房源，用以拓宽市场。”

从长远来看，自持房源或将成为未来公寓市场发展的一个重要组成部分。但值得注意的是，从开发商拿到“只租不售”地块，到产品规划、建设、装修、入住，周期至少需要2年以上，这意味着相对改造式公寓来说成本将更高，因此能否在市场上形成规模效应，仍犹未可知。

打“特色牌”规避行业竞争风险

近两年，长租公寓领域涌现出许多新项目，如，主打女性公寓的她寓、为青年营造创业氛围的蝌蚪公寓、提供青年温暖便捷的冠寓等。

面对巨大的市场需求量以及长租公寓领域蓬勃发展，如何规避产品同质化竞争已成为板上钉钉的棘手问题。魔方公寓相关负责人表示，魔方公寓在行业内率先推出“公寓+”战略，以住宿产品为核心，利用互联网平台整合各类生活服务资源，如办公、购物、餐饮、家政、交友、健身等，打造满足居住和生活需求的一站式长租领域生活服务平台。此外，该负责人介绍，魔方为满足不同类型的租住人群需求，还裂变出针对新精英人群的魔尔公寓和为B端企业打造综合住宿方案的9号楼公寓。

“在房间设计上，我们注重个人空间的私密性和独立性，功能设置也考虑到使用者的日常所需”，该负责人表示，魔方公寓聚焦租住本质，在产品和服务上加入更多人性化模块，如，每间房间配备烹饪和用餐功能兼具的厨房;洗手间进行干湿分离;储物、晾晒、阅读、会客场所等也做了细致空间划分。

作为目前广州运营规模*的长租公寓，泊寓也致力于为青年提供高性价比的租赁环境。泊寓品牌相关负责人指出，目前泊寓通过LOFT设计、复合型的收纳家具、厨房等空间共享来实现完整的居住功能，并推出极小公寓系列，以18-25平方米的建筑面积为主，同时满足租客居住、独立卫浴、晾晒、收纳等需求。

此外，泊寓还自主开发了基于移动互联网的管理平台，把看房、签约、缴租等所有租务场景实现线上管理，提高了交互效率，降低了管理成本。在租客展示的每月收费单上看到，收费单上细致列出本月需交的物业、水电、房价等费用，账目清晰可复查。

未来房屋租赁市场会朝着怎样的方向发展?

南昌长租公寓数量不超过4000间

“与北上广等一线城市相比，南昌人口净流入量较低，住房租赁需求不是很旺盛，租赁市场尚处于一个萌芽阶段，在南昌市整个房地产市场中占比非常小。相对房价涨幅来说，目前南昌租金水平不高，甚至处于“倒挂”状态，10年间，房价翻了好几番，租金才涨20%～30%。”鸿基房产租赁公司总经理蔡春会称。

即便如此，还是有不少租赁企业嗅到了长租公寓的商机。9月19日，南昌龙湖冠寓运营部一名工作人员称，“今年龙湖冠寓将继续以‘轻、中、重’三大资产获取模式并举的方式，快速发展长租公寓业务，今年进驻南昌首点落子红谷滩中心区，门店房源200余间，面积为28㎡～62㎡之间，房租包含物业费与宽带费，无中介费，*月租金为2100元，将于9月底开业。”

“蜘蛛”平台也是其中之一，目前该平台推出的房源数量近2000间，主要分布于红谷滩和高新区，起租价800元到2800元不等。“‘蜘蛛’平台的上线，一方面是响应国家‘租购并举’的发展理念;另一方面，我们也确实看好这个市场。”江西中核创新科技投资有限公司副总经理谢丹青称，“我们希望发挥国有企业在稳定租金和租期、盘活存量房屋和增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用，规范租赁市场。”

2018年4月，青藤公寓正式签约*朝阳南板块的力高澜湖御景，号称是“江西首家长租公寓”，建面约34～39㎡;此外，中骏尚城FUNLIVE方隅长租公寓也正式落地南昌。

“南昌是一个全新的公寓市场，几乎是一张白纸，所以我们的发挥空间非常大。”谈及未来的发展规划，南昌世联置业有限公司总经理苏剑曾公开表示，“我希望在1～2年内达到3000～5000间的规模，预计在4年半的时间开始盈利，并在运营过程中保证盈亏平衡。”

租赁市场的发展离不开金融的支持，2017年11月9日，江西省住建厅与建行江西分行签订住房租赁金融战略合作协议，建行江西分行将综合运用互联网+房管+金融的现代服务理念，授信300亿元支持江西住房租赁市场发展，为构建租购并举的住房体系，提供全方位的金融支持。

据不完全统计，目前南昌长租公寓数量不超过4000间。据了解，现在有不少平台都纷纷推出了租房贷款业务，用以支持租房人支付房租，从而获取更好的收益。

长租公寓市场利润低项目回笼成本或超8年

“虽然参与长租公寓市场分羹的人不少，但利润率太低了，它不是一个高盈利行业。”在租赁行业大家形成的共识是，长租公寓仍是微利行业，它是一项前期投入资金巨大、回报周期较长的业务。有数据显示，目前行业的毛利润为40%～50%左右，扣除成本之后净利润率大概在10%。

有业内人士表示，由于资产价格高企，长租公寓的拿房成本仍然很高，而且市场利率比较高，长租公寓稳定盈利的难度仍然很大。“以南昌部分公寓为例，在面向房东收房时，会将价格抬高至市场价的一两成，以提高占有率，但为了收回这部分成本，肯定要以抬高租金价格作为代价，这样也可能提高房间空置率，难以保持盈利。”

据了解，目前南昌长租公寓品牌大多数还尚未入市，而在入市的项目中，实现盈利的又是少之又少。“这的确需要一个过程，长租公寓合理的*周期大概为3年-5年，超过这个周期也是属于正常，毕竟市场环境瞬息万变。”

“从商业地产的经营一般来说，回笼成本至少需要5年。而居住属性的公寓项目，回笼成本时间或更长。南昌本地购房需求显著大于租赁需求，租金提升空间相对较小，所以租赁房源的成本回收周期预计超8年。若租赁房源有较高的空置率，周期会继续延长。”上海易居研究院智库中心研究总监严跃进在受访时表示。

长租公寓盈利是难题

有业内人士指出，长租公寓在资金链、管理、运营等方面存在弊端，如在运营方面，遭遇同质化竞争加剧、获客成本持续上升等难点。此外，有专家认为，盈利问题是目前长租公寓遭遇的*挑战，其中，投资者与租户的矛盾关系亟需改善。

方圆地产首席市场分析师邓浩志表示，现阶段长租公寓*的问题在于盈利困难，市场要发展长租公寓，首先必须解决好企业盈利问题，“如果企业不盈利，未来是很难有企业大规模参与到长租公寓领域的。”邓浩志认为，国家大力推进“租购同权”政策，但其中投资者与租户矛盾关系问题显著，“如果企业不能通过增加服务和其他手段提高盈利，大多数都会处于亏损状态。但如果让企业盈利，意味着租金上涨，租金上升则与国家发展租赁市场的目的相背。”

对于有人提出的“租房代替买房”，邓浩志认为，从居住角度来看，如果“租购同权”政策可以让居民租房享受与买房同等权利，一样也可以解决医疗、教育等问题，那么这个说法没有问题，“但从资产保值增值的需求来看，这是完全不可行的。”

邓浩志认为，现在长租公寓无论是土地制度、融资制度、发展模式还是开发商的盈利模式、退出机制，仍有一系列问题亟待理顺。

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