南昌拆迁补偿标准明细表

继南昌市发布征地补偿标准后，江西省另外十个设区市的征地补偿标准也一一发布。各设区市中，以景德镇的竟成镇和西郊垦殖场征地补偿标准较高，达8.6288万元/亩。

南昌市城市规划区范围内，其以片区综合地区来计算补偿标准。其他地区按照征地统一年产值标准乘以补偿倍数计算征地补偿标准。以此方式计算的补偿价格，在南昌较高的为青山湖区，其次为红谷滩新区。征地统一年产值标准适用于征收集体农用地水田的补偿测算，征收其他集体农用地、集体建设用地和未利用地的补偿测算，参照以下修正系数执行：菜地、果园、茶叶园、人工高产油茶园、棉地、精养鱼塘修正系数不低于1.0；旱地、宅基地修正系数不低于0.67；林地及其他农用地、集体建设用地修正系数不低于0.35；未利用地修正系数不低于0.2。

11个设区市征地补偿标准————

南昌市：

征

地设区县(市、区片范围 区征地区片价 市 区) 片

价

长巷村、永和村、公园村、 138934 东湖区 永溪村、贤湖村

七里村 97896

一村、五村、渔业村、大

脊村、三村、三角村、同 235517

盟村 西湖区 十里庙村、观渔村、雷池

村、观洲村、老洲村、十 159614 南昌

里村 市

三店村、热心村 153606

楞上村、太和村、黄溪村 149891

青云谱区 下尧村、施尧村、石马村、

前万村、熊坊村、万溪村、 147378

城南村

长春村、永人村、石泉村、青山湖区 149621 彭桥村、洪都村、进外村、

进顺村

顺外村、湖坊村、进明村、

李巷村、辛家庵村

村、秦胜村、肖坊村

塘南村、梁万村、何兴村

桃竹村、桃胜村、高兴村、

黄城村、桃湖村、联胜村、

月坊村

南镇村、星光村、青湖村、

五联村、涂黄村、罗万村、

塘山村、永红村、星辉村

南昌县 小洲村

新建县 长堎村、前进村、礼步村南昌拆迁补偿标准明细表

蛟桥村、上罗村、瀛上村

范家村、龙潭村、卫国村、南昌经济前进村、双岭村、双港村、技术开发下罗村、枫林村、麦园村、 区 青岚村、赤府村、枫景村、

上枫景村

南昌国家艾湖村、北沥村

高新技术艾溪村、广阳村、南塘村、产业开发 鱼尾村、邓坊村 区

红谷滩新凤凰村、昌北农场、沙井 区 村、卫东村、润溪村 148808 147439 146665 145692 37769 53868 45348 38078 60644 33146 70790 附 注：

征地区片综合地价的范围为南昌市城市规划区，包括：东湖区、西湖区、青云谱区的全部区域和青山湖区、南昌县、新建县、南昌经济技术开发区、南昌国家高新技术产业开发区、红谷滩新区的部分区域。

征

统一地设县(市、年产补补偿征地补偿区区域范围 区) 值标偿倍数 标准 市 准 标

准

罗家镇 1710 36.4 62249

南青山湖昌东工业园区管1710 35.1 60009 理委员会 昌区

市 扬子洲镇 1669 35.1 58594

湾里区 招贤镇 1466 23.4 34304

梅岭镇 768 罗亭镇 1255 太平镇 854 莲塘镇 1677 小蓝经济开发区、东新乡（除小洲1556 36.4 27955 22.1 27736 32.5 27755 20.8 34882 20.8 32365 村）、八一乡、向

塘镇

三江镇、蒋巷镇、广福镇 1545 冈上镇、富山乡、南昌县 塔城乡、武阳镇 1544

塘南镇、幽兰镇、泾口乡 1530 黄马乡、南新乡 1496 万湖村、横岗村、涂家村 1506 棠墅村、春溪村、浒南村、蛟溪村、1447 敷林村

长堎镇（除长堎

村、前进村、礼步1574 村）

望城镇省庄村、小

桥村 1591 生米镇、石埠乡、望城镇（除省庄1546 村、小桥村）

新建县 西山镇、樵舍镇、

象山镇、溪霞镇、1536 乐化镇

石岗镇、松湖镇、厚田乡、流湖乡、1532 联圩乡

大塘坪乡、铁河

乡、昌邑乡、南矶

乡、金桥乡（包括1494 桑海）

民和镇民和村、云

进贤县 桥村、涂家村、凤1402

岭村、北门村

民和镇（除民和1427 20.8 32136 20.8 32115 20.8 31824 20.8 31117 23.4 35251 22.1 31979 22.1 34792 20.8 33101 20.8 32156 20.8 31953 20.8 31873 20.8 31080 23.4 32798 20.8 29675

村、云桥村、涂家

村、凤岭村、北门

村）、文港镇、温

圳镇、张公镇、罗

溪镇

前坊镇、七里乡、三阳集乡、李渡

镇、长山晏乡、泉1377 20.8 28642 岭乡、架桥镇、三

里乡、梅庄镇

白圩乡、衙前乡、下埠集乡、钟陵

乡、池溪乡、二塘1285 乡、南台乡

龙津镇前进村、阳

湖村 1271 龙津镇（除前进

村、阳湖村） 1271 安义县 鼎湖镇、石鼻镇、

万埠镇、长埠镇 1081 黄洲镇 1064 乔乐乡、长均乡、新民乡、东阳镇 1056 港口村、北山村、1156南昌经鸡山村 济技术五联村 1497 开发区 南坊村、黄堂村、

天源村、中联村、1536 瓜洲村、郭台村

南昌国昌东镇 1474 家高新

南技术产麻丘镇 1431昌业开发 市 区

岭口村、岭北村、红角洲渔业村 1980 长埇村、黄佩村、红谷滩龙岗管理站 2054 新区 云塘村、双溪村、

富乡村、安丰村、斗门村、九龙湖渔2004 业村、下堡管理

站、源岗管理站 21.5 27572 26.0 33036 24.7 31383 24.7 26712 24.7 26277 24.7 26066 27.3 31555 22.1 33081 20.8 31953 20.8 30663 20.8 29758 29.9 59209 28.6 58746

南昌拆迁补偿标准明细表篇二
南昌市关于制定城市房屋拆迁货币补偿标准等有关问题的通知

南昌市人民政府关于

制定城市房屋拆迁货币补偿标准等有关问题的通知

洪府厅字〔2009〕457号

各区人民政府，各开发区（新区）管委会，市政府各有关部门：

为了进一步规范城市房屋拆迁，加快房屋拆迁进程，鼓励被拆迁人选择货币补偿，保障建设项目顺利进行，现就制定城市房屋拆迁货币补偿标准等有关问题通知如下:南昌拆迁补偿标准明细表

一、拆迁住宅房屋货币补偿标准

（一）拆迁住宅房屋，被拆迁人选择货币补偿的，按市场评估价补偿；在公告规定的搬迁期限内搬迁的另按市场评估价的20%给予补助；

（二）被拆迁人属于连续2年享受较低生活保障待遇的城市居民，其被拆迁住宅房屋建筑面积小于36平方米的，按36平方米的市场评估价给予补偿，在公告规定的搬迁期限内搬迁的其被拆迁房屋面积另按市场评估价的20%给予补助；

（三）在公告规定期限内搬迁的，对被拆迁人或者房屋承租人给予6个月临时安置补助费。临时安置补助费按被拆迁房屋建筑面积结算；

（四）根据财政部、国家税务总局《关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税[2005]45号）的规定，被拆迁人取得的货币补偿款，免征个人所得税；重新购置住房的，对购房销售价中相当于货币补偿款的部分免征契税。

二、拆迁非住宅房屋货币补偿标准

（一）拆迁划拨土地上公有非住宅房屋，取得土地使用权价格低于拆迁时点划拨地价的按拆迁时点的划拨地价结合房屋重置价给予货币补偿；取得土地使用权价格高于拆迁时点划拨地价的按实际取得土地使用权的价格结合房屋重置价给予货币补偿；

（二）拆迁出让土地上公有非住宅房屋，按市场评估价给予货币补偿；

（三）拆迁私有非住宅房屋，按市场评估价给予货币补偿；

（四）原为住宅房屋在2003年10月1日前连续2年改为非住宅房屋，并依法办理了营业执照和税务登记，至房屋拆迁时一直作为非住宅房屋使用的，按非住宅房屋给予货币补偿；

（五）非住宅房屋性质（经营性或者非经营性）以房屋登记簿为准，无房屋登记簿的以房屋档案的记载为准；未载明非住宅房屋性质的，按拆迁时的实际状况确定。

三、委托拆迁服务费标准

按被拆迁房屋建筑面积30元/M2执行。

四、提前搬迁补助标准

为鼓励被拆迁人提前搬迁，拆迁人对提前搬迁的被拆迁人或者房屋承租人给予补助，提前搬迁补助标准为：

（一）住宅房屋提前搬迁期为规定搬迁期限内的前两个月（按60天计算），按每户每日200元执行；

（二）非住宅房屋提前搬迁期为规定搬迁期限内的前一个月（按30天计算），100M2（含）以下的，经营性非住宅房屋按每户每日20元/M2执行，其他非住宅房屋按每户每日10元/M2执行；100M2以上的，经营性非住宅房屋每户每日按2000元执行，其他非住宅房屋每户每日按1000元执行。

五、房屋拆迁工作经费标准及拨付办法

为了加强房屋拆迁属地管理，充分调动所在区各级组织协助房屋拆迁工作的积极性，切实将因房屋拆迁引发的各种矛盾化解在基层。今后，因房屋拆迁引起的信访、复议、诉讼及相关费用按属地原则均由各区负责。为确保房屋拆迁工作落到实处，市政府对市政核心工程拆迁按项目安置补偿总金额的一定比例给项目所在区下拨工作经费。

（一）工作经费的比例标准：拆迁项目在2万M2（含）以下的为安置补偿总金额的1.2%；拆迁项目在2万M2—5万M2（含）的为安置补偿总金额的1%；拆迁项目在5万M2以上的为安置补偿总金额的0.8%；

（二）工作经费的拨付办法：拆迁期限为三个月，在拆迁期限内完成拆迁的，按规定标准拨付；超出拆迁期限在四个月内完成拆迁的，按规定标准的75%拨付；超出拆迁期限在五个月内完成拆迁的，按规定标准的50%拨付；超出拆迁期限在六个月内完成拆迁的，按规定标准的25%拨付；超出拆迁期限在六个月以内没有完成拆迁的，不拨付工作经费。

六、各县另行制订补偿标准

七、执行时间

本通知自二OO九年十二月一日起执行。在此之前已经实施的房屋拆迁项目仍按原标准执行。

二OO九年十一月五日

南昌拆迁补偿标准明细表篇三
《南昌市核心城区集体土地上房屋征收与补偿指导意见(试行)》

南昌拆迁补偿标准明细表

南昌拆迁补偿标准明细表篇四
城市房屋拆迁补偿的基本标准

城市房屋拆迁补偿的基本标准 本期讲的房屋拆迁补偿标准是针对国有土地上房屋拆迁，大家可以简单理解为城市里的房屋拆迁补偿标准。言下之意，本期节目讲的内容不适用于集体土地上的房屋拆迁，大家可以的简单理解成不适用于农村房屋拆迁。请大家特别注意这一点。

一直以来，我们都想给大家讲一期拆迁补偿标准的节目，因为这是拆迁户*关心的问题，很多拆迁户打来咨询电话头一句就是请问律师法律规定房屋拆迁每平米补偿多少钱。这个问题问得我们律师也很为难，因为现行法律并没有统一规定房屋拆迁补偿每平米多少钱，法律为什么没有规定拆迁补偿的具体标准，请大家观看我们先前制作的一期视频节目，“为什么法律不确定具体的补偿标准？”，我相信大家看了那一期节目后就有了一定的认识。很多拆迁户对网上层传的国务院颁布实施的“国家房屋拆迁补偿标准”或者“房屋拆迁补偿标准”深信不疑，我们再次声明，国务院并没有颁布实施所谓的“国家房屋拆迁补偿标准”或者“房屋拆迁补偿标准”这样的法规。

做这期节目的难点在于：一是现行法律没有明确规定房屋拆迁每平米补偿多少钱，我们律师依据什么来告诉你。二是我们国家地域广阔，经济发展不平衡，同样的房屋在不同的省市的价值是不一样的，别说不同省市，就是同一个区县的房屋在不同区位，价值也是不一样的，区位简单讲就是房屋坐落的位置，就是通常我们讲的地段，地段好的房屋价值就高，地段不好的房屋价值就低。

从法律上讲，房屋拆迁补偿的价格由评估报告来作出，可现实的问题是评估报告作出的补偿价格几乎没有哪个拆迁户能够接受，关于评估报告方面的内容，请大家收看我们制作的视频节目“评估报告上的补偿数额为什么不靠谱？”，相信你看了那期节目就会明白我所说的。

评估报告不靠谱，那我们用什么标准来确定自己的房屋拆迁补偿数额呢？我们只能用一个折中的办法，就是我们告诉你房屋拆迁补偿数额的大致范围。

名列前茅、合理范围

我们先说货币补偿也就是给你钱的补偿方式。后讲产权调换，产权调换就是给你置换房屋的方式。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，房屋拆迁补偿补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。我们这一期只能讲被拆迁房屋的价值，其他的我们以后再讲。补助和奖励是羊毛出在羊身上，很多拆迁户怕错过了奖励的期限而接受了不合理的拆迁补偿。

房屋的价值受房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积、土地使用权等因素决定。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。什么是类似房地产，是与被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积、土地使用权等相同或相似的房地产。类似房地产的市场价格，是评估时点与被征收房屋类似的房地产的市场价。评估时点是市县政府发布房屋征收决定公告之日。类似房地产的市场价格既包括你房屋的价值，也包括了你房屋所占用的土地使用权的价值。很多人对这一点不是很清楚，有的咨询时给我们说《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条规定，被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额。你看拆迁补偿数额是由房屋的补偿数额和房屋所占用的土地使用权的补偿数额两部分构成。我要告诉你的是，类似房地产的市场价格既包括你房屋的价格，也包括你房屋所占用的土地使用权的价格。就好比你向开发商买商品房一样，开发商给你的价格有四部分构成：一是开发商向政府卖土地使用权的费用；二是建房的成本费用；三是国家向开发商收取各项税费；四是开发商的利润。开发商向政府买土地使用权的费用就是你房屋所占用的土地使用权的费用，所以说类似房地产的市场价格既包括了你房屋的价格，也包括了你房屋所占用的土地使用权的价格。

了解了以上的内容，下面来谈谈实践中房屋拆迁补偿数额的范围。 讲这个我们得有一些区分，比如北京、上海、广州这些一线城市和二三线以及其他城市补偿数额的范围是很不一样的。

比如北京，房屋拆迁补偿的数额一般是同一区域范围内新建商品房均价的2倍以上。给大家举个例子：比如西单的商品房的均价是每平米6万，处在同一区位范围内的房屋拆补偿数额大概每平米12万

以上。实践中，像西单、天安门广场前、府井等这些地段的房屋拆迁，如果你要维权的话补偿数额比我说的还要高很多。大家可以看到，一般情况下，北京的拆迁户拿到的补偿数额一般都比法律规定的补偿标准高很多。

二三线及其他城市补偿数额的范围又是怎样的呢？实践中，我们认为二三线及其他城市里的房屋拆迁补偿的数额能与同一区域范围内新建商品房均价保持相当就算合理了。比如说，某省某市的某一区域的新建商品房的均价是每平米1万，那么同一区域的房屋拆迁补偿数额也要保持在每平米1万左右。

经营用房的补偿范围可以按上面的方法去推就可以。

如果以房屋置换的方式补偿，一般情况下，要达到“拆一还一”的标准，比如你的房屋是100平米，就要给你补偿100平米的房屋。如果你的房屋是平房的话，在补偿的时候还要考虑公摊面积的换算问题，因为平房一般是没有公摊面积的，而楼房是有公摊面积的。实践中，比较常见的是，平房的1平米对换楼房的1.1到1.3平米之间。具体我就不举例说明了，你自己根据自己的实际情况去计算一下，就可以知道个大概。

经营用房如果是房屋置换的方式补偿的话，大致也可以按上面的方式去衡量。

还有一种情形，城市里的平房带有院子，这个没有盖房的院子如何补偿呢，实践中基本的补偿方式是每平方米的补偿数额按房屋每平米补偿数额的一半来计算。

第2、公平补偿

实践中，拆迁矛盾十分突出，补偿纠纷是核心，而补偿纠纷具体来说又存在两个方面矛盾：一是合理问题，解决的是房屋拆迁补偿应该拿多少钱的问题；二是公平问题，是同等条件的房屋应该拿同等数额钱的问题。合理补偿是从纵向的角度讲的，下面从横向的角度来讲公平补偿的问题。

其实公平补偿的问题很简单，就是在同一拆迁范围内，基本相同的房屋应该保持基本相同的补偿标准。可实践中，同一拆迁范围内，基本相同的房屋在补偿上是不同的，有的高有的低，这种情形还是比

较常见的。所以我们建议，在同一拆迁范围内的拆迁户要留意和你基本相同的拆迁户的补偿数额情况，以避免自己吃亏。

我们建议拆迁户，首先要关注自己的

房屋补偿是否合理，其次在合理的基础上再关注公平补偿的问题。

好了，以上是我们根据实践总结出的经验，所以我们郑重提醒拆迁户，你具体的房屋补偿有可能高于我所说的标准，但也有可能低于我所说的标准，如何具体确定自己的房屋补偿，只能具体问题具体分析不能生搬硬套。下期节目我们讲停产停业损失的内容，请大家关注。

拆迁中的注意事项有哪些？ “四要”：南昌拆迁补偿标准明细表

名列前茅、要收集整理资料。收集主要针对的是拆迁方的资料，比较重要的有：房屋征收或拆迁公告，房屋拆迁或者征收补偿安置方案，政府部门对你的房屋做出的法律文书，比如违章建筑的处罚决定书等。整理主要针对的是拆迁户自己这一方的资料，比较重要的有：房产证，土地证，宅基地证，房屋买卖合同，建设房屋时向有关部门缴纳或被处罚的费用的凭证以及曾经被相关部门处罚的法律文书。

如果你实在记不住，我们建议拆迁户：只要与房屋有关与拆迁有关的资料都进行收集。

在这个地方，我们向广大拆迁户提醒一点，实践中，有些地方政府或政府部门在履行法定的拆迁法律程序时，为了不让拆迁户选择法律维权，对应当发布的法律文书选择了一种比较龌龊的方式，比较常见是政府工作人员先将法律文书，比如房屋征收公告，贴在墙上然后用相机拍照后再撕掉，这样呢，拆迁户没看到拆迁或征收公告，当然也不知道提起什么法律程序，当拆迁户下定决心通过法律维权后，政府这个时候将照片拿出来说你们早已超过法律时效了，进而导致法律程序无法进行。基于此，我们建议正在经历拆迁的人你要时刻留意拆迁范围内政府部门张贴或发散的书面资料，贴在墙上的，建议你用比较好的照相机把它完整拍下来。

第2、要对自己的房屋拍照或录像。这个主要针对的是没有证件的房屋而言，我们建议正在经历拆迁的人，不论你的房屋有证还是没证，都进行拍照或录像，拍照和录像选择一个就可以，即拍照又录像的更

好。在拍照或者录像时一定要注意两点：1、要从不同角度对房屋全方位的进行拍照或录像；2、要从远景、近景的角度对房屋进行拍照或录像，特别在拍远景照片或录像时，镜头中除了你的房屋外，还必须有一个不拆的建筑物作为参照物，这样做的目的主要是防范你的房屋一旦被违法拆除后，通过照片或录像中的参照物可以清楚的判断出你的房屋坐落的位置，这对法律维权非常有帮助。

第三、要关注法律时效。法律规定，对一个行政行为不服，应当自法律文书送达之日或发布公告之日起60日内提起行政复议或者3个月内提起行政诉讼。过期后，实践中复议机关或法院将不再受理这个案件，这对拆迁户是十分不利的。比如，房屋征收公告发布后，如果你认为补偿安置条件不合理，强烈建议你自发布公告之日起60日内提起行政复议或者3个月内提起行政诉讼；再比如，政府对你作出房屋征收补偿决定或者什么违章建筑的行政处罚后，如果你不服，我们强烈建议你自法律文书送达之日起60日内提起行政复议或者3个月内提起行政诉讼。

第四、要运用法律程序。如果你认为拆迁补偿安置条件不合理，你一没有关系，二没有媒体给你撑腰，三你又没有勇气成为知名的钉子户，而你又想提高拆迁补偿，法律维权恐怕是你*理想的选择。如果你确定要选择法律维权，就必须高度关注拆迁法律程序问题。很多人对什么是拆迁法律程序不大清楚，从法律维权的角度而言，拆迁法律程序简单讲就是以提高拆迁补偿为目的而进行的一系列法律规定的流程或者手续。我们律师就是通过这一系列法律规定的流程或者手续来帮助你提高拆迁补偿安置条件的。如果你错过这些法律程序，律师就无用武之地，就无法帮助你实现提高拆迁补偿安置条件的目的。

那么对于拆迁户而言，在法律程序上应该注意哪些方面呢：一是要关注上面说的法律时效的问题，不要错过那个期限；二是收到政府部门的行政处罚决定书等书面资料时，要记住签收时除了签上自己的名字外还要写上具体的日期，同时要记住签收的的具体日期。三是实在弄不清楚的事情，强烈建议你咨询专业律师。

拆迁程序是法律维权不可缺少的路径，我们建议拆迁户不要轻易的放弃，我们已经圆满结案或正在办理的案件之所以能够取得非常好的效果，就是我们充分利用了拆迁的法律程序的结果。不论你请不请律师或者愿不愿意通过法律维权，我们强烈建议你要关注法律程序。 “四不要”：

南昌拆迁补偿标准明细表篇五
公司拆迁、企业拆迁补偿标准

公司拆迁、企业拆迁补偿标准有哪些？

路永强律师

近几年，因为城市建设速度的加快，拆迁引起的恶性世界不断增多，被拆迁人究竟该怎样补偿和维权呢？2011国务院颁布了《国有土地上房屋征收与补偿条例》，详细规定了征收的权限、程序和标准等，但是对企业拆迁补偿标准和公司拆迁的补偿标准并没有详细的规定，这样一来，许多企业在面临拆迁时，由于害怕得罪政府又不知从何处争取补偿，导致自己合法权益严重受损。

路永强律师带领的全国领头拆迁律师团队，多年来，专门从事企业拆迁、门面房拆迁等等法律服务，总结了一系列专门针对企业拆迁补偿问题的精准的、高效的解决方案。现在笔者简单谈一下*新的企业拆迁标准和*新的公司拆迁补偿标准。

所涉法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）第十七条规定：作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

第2十二条：规定因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

第2十三条规定：对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第2十七条规定实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。这些规定当然适用企业拆迁。

住建部2011年6月3日公布的《国有土地上房屋征收评估办法》等规定。

一、企业拆迁补偿包括哪些？

路永强律师及其团队在办案和法律实践过程中总结，企业拆迁补偿费用主要分为以下四个方面：

（一）是被征收固定资产价值的补偿费用，包括：无法搬迁的土地、房屋、厂房、办公楼等建筑物和地上附着物，以及确因搬迁而发生损失的机器设备而生的补偿等;

（二）是因征收造成的搬迁和临时安置补偿费用，包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用;临时安置费，是指动迁的和异地安置的，过度期间产生的费用。

（三）是停产停业损失补偿费用，以实际情况而定，一般既包括实际经营损失也可酌情包括预期经营损失；

（四）是基于拆迁政策发生的奖励费用，包括速迁费、拆迁奖励费等。

二、详细说明各项费用的构成。

(一)被征收资产补偿费用

1、实践中关于土地补偿费用存在的问题。

企业的经营场地一般是通过租赁得来。租赁的土地分为租赁国有土地和租赁集体土地两种。企业拆迁必然会导致这种租赁关系的终止，那么企业在租赁合同中的期待利益如何保障?根据《条例》规定，拆迁补偿对象是国有土地上的建筑物及附属物，对空地或净地的补偿，拆迁法规并没有做出统一的规定。对集体土地上的建筑物拆迁也没用规定。

也有直接通过招拍挂或划拨的方式取得国有土地使用权的。但土地管理法中关于国有土地使用权收回方面，仅规定给予适当补偿，但没有详细的规定。

全国各地方的拆迁土地补偿，往往与房屋、建筑物补偿计算在一起，不明晰、不透明的情况大量存在，使得权利人的权益无法获得相应的合理补偿。同时，这也是我们立法机关和行政机关在制订法律、法规和政策性文件的时候，应当加以保护的地方，希望有关部门能够引起重视。

《物权法》和《房地产法》对土地收回的补偿都做了规定，路永强律师及其团队在办案过程中认为：除补偿资产费用，土地的费用应当单独给予补偿，如果不给或未计算，则是违法行为，可通过法律程序维权。

2、房屋、建筑物补偿费用确定问题。

对于房屋、建筑物的补偿，应当以相关房产证明登记的建筑面积为计算标准。因为历史原因无法办理房产证明和土地证明的，可经实际丈量确定。房屋、建筑物的价值一般应由被拆迁人制定评估公司，然后有拆迁人委托，评估公司根据相关评估技术标准，确定房屋、建筑物的实际价值。

3、设备补充费用按照重置成新价计算

设备搬迁安装费用应当按国家和当地规定的货物运输价格、设备安装价格计算。机器设备分为两类：一类是可搬迁设备;二是不可搬迁设备;可搬迁设备因拆迁而引起的损失费又可分为实物损失费和功能损失费。实物损失费包括拆卸费用、运输费用、安装费用、调试费用等。功能损失费用包括搬迁引起的机器精度下降、不合格产品的增多。对于不可搬迁设备，拆迁会导致该设备的废弃，故应结合其成新和重置价，计算设备重置成新价，对所有人进行补偿。

在拆迁的实际操作中，拆迁非住宅房屋，其设备搬迁和安装费用，每个地方应当有确定的标准;无法恢复使用的设备，按照设备重置价结合成新给予补偿。

(二)因征收造成的搬迁和安置补偿费用

1、设备搬迁安装费

对于可搬迁的设备，应当本着继续利用的原则，进行异地搬迁安装，继承投入使用。据此产生的设备搬迁和安装费用是拆迁引起的必然损失，拆迁人应当予以补偿。

2、安置费用

如果是动迁的或者是异地安置的，应当根据实际情况考虑动迁时至建成新厂一段时间内的安置费用。

3、解聘员工的安置补偿费用。

因拆迁而解聘员工的安置补偿费用，在法律法规政策性文件中并没有详细性规定，属于拆迁当事人相互协商争取的项目。拆迁如果导致员工解聘，那么，应当根据具体与员工签订的劳动合同，结合劳动法有关规定给予补偿。

（三）停产停业损失补偿费

该部分是法律实践中出现争执较大的部分，我认为停产停业费用不仅应当包括原材料、半成品等物品的实际损失，还应当包括按照往年同一时期的实际销售额或利润额确定补偿数额。这部分费用，往往是直接影响企业赔偿总额的部分，因此，也是律师维权的重中之重。详情可百度搜索《路永强律师：停产停业损失补偿标准及存在的问题》。

《条例》第2十三条规定对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。具体标准和计算方法该条例并没有统一规定，其他法律、行政法规也没有进行规定。在法律实践中，除北京、重庆、山西等地之外，其他省份没有制定相关依据。补偿的标准、依据常常由市一级地方政府以政策性文件规定，各地补偿标准不同，计算方法也不同，这在立法上未免是一个遗憾。

（四）基于拆迁政策发生的奖励费用

在拆迁的过程中，拆迁人为了加快拆迁进度，拆迁人往往会采取速迁奖励的办法鼓励被拆迁人、承租人尽早签订拆迁安置补偿协议，搬出拆迁范围。奖励费用金额的大小，由拆迁人根据拆迁实际确定，也可由拆迁人、被拆迁人、实际承租人之间协商确定。应当注意的是，如果被拆迁厂房的所有人和使用人发生分离时，奖励费用应当支付给实际使用被拆迁厂房的承租人，这一般由政策性文件进行规定，也是合情合理的做法。

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